« J’ai une poursuite, donc je ne trouverai jamais. » C’est la phrase que nous entendons le plus souvent au premier entretien, et elle est fausse. Une inscription au registre des poursuites complique la recherche, elle ne la rend pas impossible. Voici comment ça se passe vraiment du côté des régies, ce que dit la loi, et la méthode que nous appliquons pour nos clients dont le dossier n’est pas « propre ».
Pourquoi les régies demandent l’extrait, et ce qu’elles y voient
Presque toutes les régies de Suisse romande exigent un extrait du registre des poursuites de moins de trois mois. Elles y cherchent une chose : le risque que vous ne payiez pas le loyer. L’extrait mentionne les poursuites des cinq dernières années, avec le nom du créancier, le montant, et l’état de la procédure (poursuite, saisie, acte de défaut de biens).
Toutes les inscriptions n’ont pas le même poids. Une poursuite unique d’une caisse maladie ou d’un opérateur télécom, payée depuis, avec un emploi stable, est tout autre chose qu’une série d’actes de défaut de biens. Les régies le savent ; le problème est qu’elles trient en quelques secondes, et qu’une inscription, quelle qu’elle soit, fait souvent glisser le dossier dans la pile de refus avant qu’il soit lu.
Ce que vous pouvez faire sur l’extrait lui-même
Première étape, trop souvent sautée : commandez l’extrait et lisez-le. Beaucoup de gens découvrent une poursuite qu’ils croyaient réglée, ou une poursuite injustifiée dont ils n’ont jamais été informés.
Si vous avez payé la dette, la poursuite reste visible, mais vous pouvez demander au créancier de la retirer (c’est à sa discrétion, et il faut le demander par écrit). Si la poursuite est contestée et que le créancier n’a rien entrepris pour la faire valider, la loi fédérale sur la poursuite pour dettes (art. 8a al. 3 let. d LP) vous permet, trois mois après la notification du commandement de payer, de demander à l’office qu’elle ne soit plus communiquée aux tiers. C’est une démarche simple, peu connue, et elle change la lecture de votre extrait. Enfin, si une poursuite est manifestement injustifiée, vous pouvez agir pour la faire annuler ; cela vaut la peine quand l’enjeu est un logement.
Ce que vous pouvez faire sur le dossier
À inscription égale, un dossier bien construit passe là où un dossier nu est écarté. Quatre leviers fonctionnent.
La lettre d’explication, d’une page, jointe au dossier, qui dit ce qui s’est passé, quand, et ce qui a changé depuis. Pas de justification longue, des faits : « poursuite de CHF 1’800 en 2023, caisse maladie, pendant une période de chômage ; soldée en mars 2024 ; en emploi fixe depuis septembre 2024 ». Une régie préfère une personne qui assume à une personne qui espère qu’on ne regardera pas.
La garantie de loyer déjà constituée, par une banque ou une assurance de caution, pour un montant supérieur au minimum (quatre ou cinq mois au lieu de trois quand c’est possible). Elle montre que l’argent est là.
Le garant solidaire : un parent ou un proche avec un dossier solide qui s’engage par écrit à payer si vous ne le faites pas. C’est l’argument le plus fort, et il mérite d’être préparé avant la première candidature, pas après le premier refus.
Le paiement par ordre permanent proposé spontanément, voire le premier loyer versé d’avance au moment de la signature. Peu de candidats le proposent ; c’est un signal clair.
Où chercher quand le dossier est fragile
Les grandes régies institutionnelles appliquent des règles automatiques : inscription égale refus, sans lecture. Inutile d’y user votre énergie. Les candidatures qui aboutissent se trouvent ailleurs : chez les propriétaires privés, qui décident seuls et sont sensibles à une rencontre et à une explication honnête ; chez les petites régies locales, où le gérant connaît ses immeubles et peut prendre une décision humaine ; dans la reprise de bail, où le locataire sortant vous présente à la régie, ce qui pèse plus qu’on ne croit ; et dans certains logements à loyer modéré ou subventionnés, qui ont leurs propres critères.
Élargir le périmètre aide aussi. Un dossier fragile a plus de chances à Renens, Lancy ou Yverdon qu’aux Eaux-Vives ou à Ouchy, simplement parce qu’il y a moins de candidats par appartement, donc moins de dossiers parfaits devant le vôtre.
Ce que fait un chasseur dans cette situation
C’est, pour être honnête, la situation où notre travail a le plus de valeur. Nous connaissons les régies et les propriétaires qui lisent les dossiers au lieu de les trier, nous présentons votre candidature nous-mêmes, avec l’explication et les garanties déjà en place, et nous ne vous faisons pas perdre de temps sur des biens où la réponse est non d’avance. Notre forfait Premium a été conçu pour les dossiers avec poursuites, revenus d’indépendant ou situation atypique : biens visités illimités, traitement prioritaire, et un interlocuteur qui sait quoi dire à la régie.
Une poursuite n’est pas une condamnation à rester où vous êtes. C’est une information de plus à gérer dans le dossier, et elle se gère. Nos clients dans cette situation signent en général en six à huit semaines, contre quatre à six pour un dossier sans inscription. Plus long, pas impossible.
Votre dossier a une fragilité et vous cherchez à Genève, Lausanne ou ailleurs en Suisse romande ? Entretien gratuit, sans jugement, et une réponse franche sur vos chances.