Secteurs d’investissement
Rendements locatifs par région
- Lausanne et côte lémanique : brut typique 3–4 % sur appartements. Marché tendu, vacance très faible dans l’Ouest lausannois (0,47 %).
- Riviera et La Côte : potentiel premium. Rendements plus bas mais forte demande soutenue par l’emploi transfrontalier. Vacance cantonale 0,96 % au 1ᵉʳ juin 2024.
- Nord vaudois, Broye-Vully, Aigle : tickets d’entrée plus bas, rendements brut plus élevés possibles (≈ 5–6 % selon zones rurales). Vacance plus élevée à Aigle (1,81 %).
Potentiel de plus-value
- 2024 : progression des prix encore positive dans le canton, avec des hausses notées par les indices Wüest Partner et analyses locales. Les districts en développement comme Broye-Vully ont surperformé la moyenne cantonale en 2024.
Risques et opportunités
- Pénurie locative structurelle : vacance < 1 % en 2024, soutien aux loyers à la relocation.
- Bureaux/commercial : vacance plus haute en périphérie, privilégier centres établis (Lausanne) et surfaces flexibles.
- Sol et planification : redimensionnement des zones à bâtir et procédures plus longues peuvent retarder projets neufs. Vérifier statut de zone, PDCn et délais de permis.
Types d’investissement
Appartements locatifs
- Cœur de marché. Rendements bruts de 3–4 % en centre, plus élevés en périphérie. Viser 1–3 pièces pour rotation maîtrisée.
Maisons familiales
- Liquidité locale et demande soutenue hors centre. Rendement brut plus bas, pari davantage « plus-value + déficit de vacance ».
Locaux commerciaux
- Sélectionner emplacements prime. Éviter grandes surfaces périphériques sans re-positionnement clair. S’aligner sur études JLL/BCV.
Terrains à bâtir
- Potentiel élevé mais dépendant du zonage et de la LAT. Due diligence : zones réservées, densité, servitudes, calendrier communal.
Aspects fiscaux
Optimisation vaudoise (principes)
- Intérêts hypothécaires déductibles, frais d’entretien au forfait ou au réel. Les dépenses à plus-value ne sont pas déductibles.
- Travaux énergétiques : déductibles et subventionnables via Programme Bâtiments (jusqu’à ~30 % selon mesures). Planifier sur plusieurs années.
Gains immobiliers (revente)
- Impôt cantonal dégressif selon durée de détention, avec cas de report d’imposition définis (art. 65 LI). Anticiper le taux via barème et formulaires officiels.
Référence loyers et cash-flow
- Le taux hypothécaire de référence applicable aux loyers s’est établi à 1,75 % au 2 juin 2024. Impact direct sur revalorisations et sur les demandes de baisse si le taux recule.
À faire concrètement
- Modéliser un rendement net conservateur (vacance 1–2 %, CAPEX récurrent).
- Vérifier fiscalité communale, subventions, et coûts d’entretien sur 10 ans.
- Privilégier actifs bien desservis (RER, axes autoroutiers) avec tension locative prouvée.